Comprar una casa, construir apartamentos y alquilarla: Negocio rentable

En este post te contare desde mi experiencia como es el proceso de comprar una casa o inmueble para inversión. Te contare algunos de los errores típicos que se cometen a la hora de invertir en bienes raíces cuando se esta empezando.

Muchas personas se preguntaran:

¿Es rentable construir departamentos para alquilar?, ¿Conviene construir para alquilar? ¿Cómo construir cuartos para rentar? ¿construir o hacer apartamentos para alquilar es buen negocio?

Si tienes capital o piensas sacar un crédito para comprar una casa, construir o adecuar apartamentos para alquilar, aquí te dejo una guía y consejos útiles para todo aquel que quiera ganar dinero con bienes raíces o inmuebles.

He gerenciado aproximadamente 7 proyectos de inversión, desde comprar el inmueble, hacer la adecuaciones necesarias para optimizar espacios y maximizar ingresos, alquilar y empezar a generar ingresos de forma pasiva.

Comprar una casa pensando en invertir

Comprar una casa pensando en invertir o generar ingresos es diferente a comprar la casa de tus sueños para vivir. El primer error es comprar una casa pensando en tus gustos, debes pensar en los gustos y necesidades de tu ciudad o país, por ejemplo:

• Barrios o sectores tranquilos.
• Barrios o sectores cercanos a universidades o zonas de grandes empresas.
• Supermercados, farmacias y demás cerca al inmueble.
• Fácil acceso a transporte.
• Fácil acceso a calles, en caso que el inmueble este en un pasaje peatonal.
• No buscar casas en sectores exclusivos a no ser que conozcas demasiado bien los gustos de tus potenciales clientes, ya que el alquiler de una casa costosa suele ser lento.

Al comprar una casa para generar ingresos, lo ideal es comprar un inmueble en mal estado o regular, ya que lo podremos moldear a nuestro antojo, ademas que podemos comprarlo a bajo precio. Si compramos un inmueble en excelente estado por lo regular tendrá un alto precio, pero si compramos un inmueble en condiciones regulares podremos obtener un buen precio.

A tener en cuenta a la hora de comprar el inmueble

Estos son algunos de los tips que te doy antes de que compres un inmueble.

• Verificar el historial de dueños y procedencia. Le puedes pagar a un abogado, así estarás seguro de comprar una casa de buena procedencia. A la larga, es un gasto minúsculo en comparación con los problemas que te evitas si llegas a comprar una casa con problemas legales.
• Cimientos, vigas y columnas. Aunque la casa este en mal estado visualmente, los cimientos, vigas y columnas deben estar en buen estado. Las demás reparaciones como piso, pintura y cambio de puertas es relativamente económico.
• Firmar contrato con fecha para que entreguen desocupada la propiedad. En muchas ocasiones, las casas están habitadas y las personas se niegan a desocupar, así que es mejor hacer que los dueños se comprometan mediante un contrato a entregar la vivienda desocupada a determinada fecha.
• Vecindario. No te fíes por lo que te digan los vendedores, visita el vecindario a diferentes horas y días a la semana para saber si hay presencia de pandillas o grupos delincuenciales. Yo personalmente no invierto en lugares con problemas de delincuencia, ya que nadie quiere alquilar una vivienda en ese tipo de sectores.

El dinero para comprar la casa o inmueble

En esta parte me gusta ser sincero. La vida no es tan sencilla como los miles de vende-humo que te dicen "compra 4 apartamentos, alquilas 3, vives en 1 y con la renta de los 3 pagas el crédito de los 4 apartamentos". El peor error al invertir en inmuebles para alquilar es comprar a crédito pensando que con el arriendo pagaras las cuotas (en la vida real eso es poco probable que suceda, más abajo te explico porque)

Existen dos casos, el primer caso es que tengas el dinero ahorrado, así que ahí no hay lió. El segundo caso es si piensas sacar un crédito.

Sacar un préstamo para comprar la casa o inmueble

Nos vamos a enfocar en el segundo caso, sacar un crédito bancario. A mi me gusta ser muy sincero, no es tan fácil como lo pintan de sacar a crédito la propiedad y con el dinero del alquiler pagar las cuotas del crédito, no estoy diciendo que no se pueda, simplemente no es tan fácil.

En primer lugar, las cuotas suelen ser más altas que el precio del alquiler mensual. También hay que tener en cuenta que la casa no siempre va a estar ocupada (alquilada), en muchas ocasiones un arrendatario se va y se tarda en volver a conseguir un nuevo inquilino; casa desocupada por adecuaciones; inquilinos que se atrasan en los pagos, etc. Recordemos que a los bancos no se les puede pagar tarde y no debemos depender 100% del dinero de los inquilinos para pagar las cuotas bancarias. Por ejemplo en la pandemia mundial, en la mayoría de países los gobiernos sacaron decretos que no obligaban a los inquilinos a pagar arriendos.

En segundo lugar, para obtener un crédito para una casa para construir apartamentos y alquilar es un proceso diferente a comprar una casa familiar para vivir. Estamos hablando de una casa más grande, por lo tanto es más costosa, así que debes tener más propiedades y capacidad de endeudamiento para poder solicitar un crédito. No puedes ir al banco y decir "es una casa para alquilar y con el alquiler les voy a pagar a ustedes", debes demostrar solvencia económica para pagar el crédito.

En tercer lugar, no se como sea en sus países, pero particularmente en Colombia, los bancos no suelen prestar dinero tan fácil para una casa que tenga varias unidades de vivienda (entiéndase una casa con varios apartamentos y que tenga escaleras o gradas externas).

Construir o adecuar una casa para apartamentos o apartaestudios

Para construir o adecuar una casa ya sea para apartamentos o apartaestudios, primero debemos revisar los cimientos para verificar la capacidad en caso de querer construir varios pisos. Lo segundo que debemos hacer es revisar las normas de urbanización.

¿Que construir para maximizar ingresos?

Lo ideal es construir varios módulos de vivienda, así podremos maximizar ingresos, ya que genera más ingresos varios apartamentos o apartaestudios pequeños que una casa gigante.

Dos opciones que te pueden ayudar a maximizar ingresos.

• Construir apartamentos de dos cuartos, un baño, cocina y sala-comedor.
• Apartaestudios de máximo dos ambientes.

Ahora te estarás preguntando ¿porque la dos opciones anteriores? en un país del tercer mundo, la mayoría de personas están en capacidad de alquilar una de las dos viviendas antes mencionadas.

Sobre contadores y medidores

Hemos optado por usar contador y medidor único para toda la casa, y en el precio de alquiler se incluye el valor de los servicios, es decir, el inquilino pagar un valor fijo incluidos los servicios. Lo anterior se hace para no instalar contadores o medidores individuales, ya que suelen ser costosos.

Finalmente, buscar un contratista con experiencia.

Consejos para contratar un constructor (maestro de obra)

Algunas personas deciden contratar arquitectos, dependiendo la complejidad de lo que se quiere construir, pero para los proyectos que he administrado hemos contratado constructores, ya que eran cuestiones básicas como cambiar piso, pintar paredes, cambiar puertas, cambiar baños instalar cocinas integrales, etc.

Aquí algunos consejos a la hora de contratar un maestro de construcción:

1. Firmar contrato con fecha de entrega y porcentajes de dinero a entregar en cada etapa. Por lo regular, los contratistas se comprometen en varias obras, es por eso que lo mejor es tener un contrato firmado en caso de que no cumplan o empiecen a pedir mas dinero.
2. Vigilar los materiales. No todos, pero se da el caso de contratistas que se roban los materiales o lo malgastan.
3. Revisar minuciosamente el trabajo entregado. Muchas veces nos dejamos deslumbrar por la apariencia de la obra y olvidamos probar cosas tan sencillas como grifos de agua, duchas, gas natural, luz, etc.

Consejos a la hora de alquilar un apartamento

Una vez tenemos nuestros apartamentos construidos es hora de alquilar, pero debemos tener precaución, la idea en encontrar personas idóneas para evitar problemas como por ejemplo que no paguen el alquiler o arriendo.

Algunos requisitos que puedes exigir a los posibles inquilinos:

1. Carta o certificado laboral en una empresa. Lo recomendable es que lleve más de 3 meses trabajando en dicha empresa, pues por lo regular las empresas dan 3 meses de prueba, así que más de 3 meses te da algo de seguridad en cuanto a estabilidad laboral.
2. Últimos tres desprendibles de pago que su sueldo sea al menos del doble del valor de alquiler.
3. Contrato de arrendamiento. Es muy importante un contrato de arrendamiento para tener un soporte legal ante las autoridades en caso de que algún inconveniente ocurra, ya sea violencia, delitos cometidos dentro de la propiedad, incumplimiento de los pagos, cuando desocupar el inmueble, etc.
4. Opcional: puedes consultar en las centrales de riesgo de tu pais para saber si tu futuro inquilino tiene deudas pendientes o mal historial crediticio.

Algunos tips y consejos que nunca estan de más:

1. Siempre paga las facturas y recibos de servicios públicos tu mismo o una persona de confianza. Nunca dejes encargado a un inquilino porque pueden gastar el dinero o usar las facturas para efectuar fraudes o sacar prestamos.
2. Los perros, por muy pequeños que sean suelen causar daños a los apartamentos (yo amo a los perros, pero administrando propiedades me he dado cuenta que pueden llegar a ser muy dañinos).

Porcentaje de ganancia mensual al alquilar un inmueble

Lo ideal es que una propiedad si los espacios fueron bien optimizados puede llegar a generar entre 0,7% y 1,5% mensual. He tenido casos de propiedades que generan 2%, pero son casos poco usuales de inmuebles comprados a muy bajo precio.

La inversión en inmuebles o bienes raíces no da un margen tan alto de ganancia mensuales, como te lo podría dar un negocio o empresa, pero es una inversión muy segura y que cada año se va valorizando.

Conclusiones

Ahora les mostrare algunas de las unidades de vivienda que hemos logrado construir en mi país.

Son apartamentos y apartaestudios pequeños pero todo muy bien construido, ideales para personas solas o parejas.

¿Es rentable?

Como lo he mencionado antes, los bienes raíces, inmuebles o finca raíz (como lo llamen en tu país) no dan un alto margen de ganancia si son para alquilar, pues como he mencionado, el porcentaje de ganancia mensual no es tan alto en comparación con tener ese mismo dinero invertido en un negocio o empresa. La ventaja es que cada año la propiedad se va a valorizar más, mientras te genera un ingreso casi que pasivo, pues no es necesario tanto esfuerzo en comparación con administrar otro tipo de negocio o empresa, ademas de que te queda mucho tiempo libre.

Este tipo de negocios son rentables si tienes buen capital. Ideales para personas que quieren tener tiempo libre, ya que una vez se construyen los apartamentos, se alquilan y se hace todo el papeleo, solo tendrás que cobrar mensualmente y estar atento a cualquier inconveniente que pueda surgir (a decir verdad, nunca pasa nada grave más allá de cambiar una llave de agua).

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