Australia (Sydney / Nueva Gales del Sur) proceso detallado de compra de una casa

Comprar una casa es probablemente el acuerdo financiero más importante en la vida. Si la compra bien, es como encontrar una pequeña mina de oro, que no solo le brindará un refugio seguro, sino que también le brindará una riqueza inesperada; El problema puede ser grande o pequeño. Sin embargo, por varias razones, pocas personas pueden considerar la complejidad de comprar una casa por adelantado.

Para los nuevos inmigrantes que tienen la intención de comprar una casa, frente a un entorno desconocido, es aún más necesario conocer las precauciones para comprar una casa en Sydney.

Espero que esta guía lo ayude a hacer un plan paso a paso para comprar una casa, lo que le ahorrará muchos problemas. Si aún no está decidido, Consejos Bienes Raíces recomienda que primero lea más información sobre la compra de una casa.

En términos generales, todo el proceso de compra de una casa se puede dividir en los siguientes cuatro pasos:

1. Hacer un plan
2. Mira la casa
3. Preparar documentos
4. Entrega

Haz un plan y haz buenos preparativos

Sydney es grande, los precios son caros y su billetera es plana. No se puede pagar una buena casa, no se puede menospreciar una casa asequible y la vida siempre está llena de frustración. Sin embargo, comprar una casa es un proceso gradual. Según las estadísticas, el australiano promedio cambia una casa cada siete años. Se puede ver que la mayoría de la gente no compra una casa en un solo paso. Mientras la primera casa que elija tenga un buen potencial de crecimiento Después de comprarlo, haga todo lo posible para ahorrar dinero y pagar, y no pasará mucho tiempo antes de que pueda comprar un conjunto mejor, y paso a paso más cerca de su propia meta de propiedad de la vivienda. Por lo tanto, es muy importante dar este primer paso en la propiedad de la vivienda. Es posible que desee dedicar un poco más de tiempo para investigar un poco sobre el plan de compra de vivienda que desea implementar.

Elige el precio

¿Cuánto comprar y cuánto comprar? Antes de comprar una casa, según su capacidad financiera, determine un precio razonable para comprar una casa, lo que significa que es importante decidir cuánto desea comprar una casa. Solo puede calcular el precio de la vivienda asequible antes de poder calcular cuánto puede pagar en la primera cuota y cuánto necesita pedir prestado al banco. Naturalmente, solo cuando comprenda su fortaleza económica, puede encontrar una casa adecuada de acuerdo con el plan.

Guardar la primera entrega

El ahorro es un paso crítico, pero algunos compradores primerizos a menudo lo subestiman. Aunque muchos prestamistas ahora solo permiten un 5% para la primera cuota, todavía esperan que pueda pagar un 10% o incluso un 20% por la primera cuota.

Muchos prestamistas también requieren que el pago inicial del 5% debe ser su propio depósito y debe proporcionar prueba.

Además de los precios de la vivienda, también debe considerar algunos "costos ocultos" al comprar una casa. Los siguientes costos posibles aumentarán su carga financiera:

• Impuesto de timbre en la compra
• Impuesto de timbre sobre la hipoteca
• Cargo de solicitud de préstamo o cargo de establecimiento de cuenta (Cargo de establecimiento de préstamo)
• Costos legales (Costo legal, los honorarios legales de algunos prestamistas corren a cargo del prestatario)
• Ajuste de la tasa (ajuste de la tasa, que varía de cientos a miles de yuanes)
• Consulta el costo de la casa

Estos costos relacionados pueden ser equivalentes al 5% del precio de su casa. Muchos amigos no entienden esto, pensando que para comprar una casa de 300,000 yuanes, es suficiente con preparar 300,000 yuanes. De hecho, con todo tipo de gastos, debe preparar al menos 315,000 RMB. Si la casa recién comprada necesita mantenimiento y renovación, el costo es aún mayor.

Por lo tanto, puede comprender cuánto dinero tiene que pagar por la primera entrega, para que pueda adaptar su ropa y saber cuánto puede pedir prestado.

Primera asignación de compra de vivienda y exención de impuestos de timbre

Si es ciudadano o residente permanente de Australia, puede obtener el primer subsidio de compra de vivienda de $ 7,000 provisto por el gobierno federal cuando compra su primera casa en Australia. Si compra una casa de menos de $ 500,000 en Nueva Zelanda, también puede obtener la concesión de pagar todos los impuestos de timbre. Para compras de viviendas con un precio de $ 500,000 a $ 600,000, también se pueden reducir algunos impuestos de timbre.

Sin embargo, si compra la primera casa en lugar de vivir, pero tiene la intención de alquilarla, no obtendrá la primera asignación de vivienda. Debe permanecer en la casa durante la primera mitad del año durante al menos los primeros 12 meses después de comprarla.

Encuentra un buen prestamista

Elegir el prestamista adecuado no es una tarea fácil. Hay tantos prestamistas en el mercado hipotecario australiano. Debe dedicar su tiempo a identificar y comparar para encontrar el prestamista más rentable.

Muchos bancos e instituciones no bancarias tienen sus propias páginas web o líneas telefónicas dedicadas. Ir en línea para consultar o llamar para consultas es una buena manera de obtener información. Por supuesto, puede pedirle a un agente de préstamos que comprenda completamente sus necesidades de préstamo y que lo ayude mejor a obtener la aprobación del préstamo bancario.

Piense primero en cuáles son sus necesidades: ¿es la tasa de interés la principal prioridad al elegir un préstamo? En el primer año después de comprar una casa, ¿su presupuesto financiero y estilo de vida le permiten un reembolso adicional? ¿Es el pago una vez por semana o una vez cada dos semanas? ¿Debo cobrar de más si elijo una hipoteca completamente funcional? Todos deben ser considerados uno por uno.

Para saber que las tarifas requeridas por los diferentes prestamistas varían mucho, es posible que pueda ahorrar una gran cantidad de fondos valiosos a través de consultas y negociaciones.

Antes de comenzar a buscar una casa, también debe saber cuándo se aprobará su solicitud de préstamo, a veces puede demorar más de lo esperado. Muchos prestamistas necesitan un período de tiempo para revisar su información antes de decidir si aprueba su solicitud de préstamo. Este período de tiempo suele ser una semana y puede ser más largo. Por primera vez, el prestamista o el trabajador autónomo tardan más en solicitar la aprobación.

Decida si su solicitud de pago está aprobada o la velocidad de aprobación, y si la información que proporciona es el factor clave. Los materiales requeridos por los prestamistas provienen de su empleador, la Asociación de Referencia de Crédito (Asociación de Referencia de Crédito), el banco de apertura de cuenta, etc. Menos tendrá un impacto. Si le pide a su contador que se comunique directamente con el prestamista, el tiempo de aprobación puede ser más corto y menos problemático.

Después de que se aprueba el préstamo, tiene un período de validez de 3 meses, lo que significa que si compra una casa cualquier día dentro de 3 meses, el prestamista le prestará el dinero. Este período puede extenderse si se negocia con el prestamista por adelantado. Algunos bancos son válidos por 6 meses.

Si no compra la casa que busca, por ejemplo, no la obtuvo en la subasta. Cuando elige otra propiedad, el prestamista puede tener que revisar su solicitud de préstamo. En caso de que el monto de su préstamo con relación al valor total de la vivienda (LVR) sea mayor, si es del 90% o del 95%, la nueva auditoría puede ser más engorrosa. Por supuesto, si el valor LVR se vuelve más pequeño, la revisión será mucho más rápida.

Segundo, mira la casa, busca la zona de confort

Es posible que haya visto la casa en todas partes, pero ahora es el momento de determinar qué tipo de casa desea comprar.

¿La zona de confort perfecta?

Primero determine en qué área comprará una casa. Es posible que desee vivir en su nueva residencia durante mucho tiempo. Por lo tanto, es muy importante comprender las características del área donde se encuentra la casa. Estas características deben incluir todos los servicios y otras instalaciones, tales como servicios públicos Transporte, distancia hacia y desde el trabajo, etc. Para los chinos que valoran la educación de sus hijos, hay otro punto que es la situación escolar. No es raro en la sociedad china decidir comprar una casa para acomodar las condiciones escolares.

En Sydney, se puede decir que cuanto más dinero tenga para comprar una casa, más opciones podrá elegir y más cerca estará del CDB. Al elegir, a menudo tiene que hacer un compromiso entre la asequibilidad y la conveniencia. Debe saber que su primera propiedad es solo un trampolín para el mercado inmobiliario. Si tiene recursos financieros insuficientes, no espere estar en un solo paso.

Lo siguiente a considerar es qué tipo de casa comprar. La nueva residencia es demasiado cara, la casa vieja está demasiado rota; la casa no es fácil de cuidar y la Unidad carece de espacio para actividades. La contradicción siempre es inevitable, la clave es que las opiniones de los miembros de la familia deben estar unificadas para encontrar un hogar satisfactorio.

Luego se decidió a quién comprar. Puede encontrar directamente un desarrollador para comprar una casa nueva, pero después de todo, algunas personas compran una casa nueva. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios son siempre la primera fuente de información cuando busca un nuevo hogar, pero no puede confiar únicamente en los agentes. Debe investigar un poco para obtener información más completa.

Debe decirle a alguna agencia de bienes raíces, ¿qué tipo de casa está buscando? Incluso si no tienen la casa adecuada para usted, le notificarán una vez que una casa similar aparezca en el mercado. Vale la pena ver periódicos de fin de semana, periódicos comunitarios y varias publicaciones de bienes raíces. Muchos anuncios de bienes raíces han sido marcados, y puede usarlos para comparar las diferencias de precios entre distritos.

Si desea comprar una casa en Sydney o Melbourne, y desea evaluar los precios de la vivienda en varios distritos, puede obtener una guía de precios de la vivienda compilada por el Sydney Morning Post o Melbourne Times del Australian Property Monitor. Esta guía incluye todos los precios de la vivienda del año pasado. Puede obtenerla por fax, correo postal o correo electrónico. Además, Internet también es la principal fuente de información, y muchas empresas inmobiliarias tienen sus propias páginas web.

Puede contratar a un agente comprador de bienes raíces o una persona a cargo de la entrega para que lo ayude a ofertar por la propiedad que está buscando. Pero muchos compradores prefieren acercarse a sus agentes inmobiliarios directamente. Incluso si el agente de bienes raíces considera que su oferta es demasiado baja, puede insistir en que se la pase al vendedor.

Hay dos formas de ofertar. La forma más fácil y más común es ofertar oralmente, y la otra es preparar un resumen de ventas por escrito y luego pasarlo al abogado del vendedor a través de su abogado. El resumen de ventas incluye la fecha de la oferta, la dirección de la propiedad, el precio de la oferta, cómo pagar el depósito y el saldo, los detalles del estado financiero del comprador, los requisitos especiales y la fecha de entrega.

Depositar

El depósito es un acto que muestra la sinceridad del comprador y no lo exige la ley. No impone restricciones al vendedor. El monto puede ser de miles o decenas de miles de yuanes, pero puede devolverse por completo, pero puede ser urgente. . El comprador puede solicitar el contrato para una lectura detallada.

Revisa la casa

Si está comprando una casa antigua, una inspección cuidadosa es un paso esencial. Puede pedirle a un arquitecto o un experto en termitas que lo ayuden a inspeccionar la casa directamente, o puede contratar a una persona responsable de la entrega para organizar una inspección similar. Las diferentes casas tienen diferentes inspecciones, los principales formularios de inspección son:

• Inspección de termitas y edificios
• Inspección de circuito
• Inspección de propiedad de propiedad
• Inspección de encuestas de tierras o propiedades
• Registros de gestión de escritura

Prepare documentos y resuelva los aspectos legales

La forma más común de comprar una casa hasta ahora es a través de intercambios de contratos de tratados privados (Tratado Privado). Ya sea a través de agentes de bienes raíces o negociaciones directas con el propietario, todo es de esta forma, otra forma son las subastas públicas.

El término "transferencia" describe la transferencia de los derechos de propiedad de un propietario a otro. Para hacer este paso, hay mucho trabajo por hacer, aquí hay algunos pasos básicos.

Declaración del vendedor / Contrato de venta

Dichos documentos se denominan declaración del vendedor en Victoria y contrato para la venta de terrenos en Nueva York.

El vendedor declara contarle mucho sobre esta propiedad. Puede obtener la declaración del vendedor del agente de bienes raíces del vendedor o también puede solicitar este documento al agente de bienes raíces responsable de la subasta o venta antes de la subasta.

La declaración del vendedor o el contrato de venta deben incluir los siguientes anexos:

• Copia de escritura
• Copia del certificado del plan
• Certificados relevantes del consejo municipal local, tales documentos deben detallar el uso del sitio principal de la propiedad y otra información relevante
• Diagrama de alcantarillado
• Carta de aprobación para la renovación y decoración de la casa en los últimos 7 años.
• Documentos relevantes para la construcción de edificios auxiliares y copias de escrituras restrictivas.
• Declaración de enfriamiento
• Descripción detallada de la hipoteca existente de la propiedad.
• Venta de equipos o dispositivos conectados a la propiedad.

En Nueva York, si el vendedor no divulga la información requerida mencionada anteriormente, el comprador tiene el derecho de declarar el contrato nulo dentro de los 14 días posteriores al intercambio del contrato.

El contrato de venta de bienes inmuebles es preparado por el vendedor. En términos generales, el abogado del vendedor enviará el contrato al abogado del comprador, quien será responsable de explicar los términos del contrato al comprador. Si no hay objeción, el comprador firmará el contrato.

Un contrato inmobiliario formal debe incluir el nombre del comprador, la descripción de la propiedad, el precio, etc. Si ambas partes acuerdan la fecha de entrega, es importante asegurarse de que la entrega se pueda completar con éxito ese día.

Los contratos generalmente tienen un formato estándar y rara vez necesitan ser modificados. Por supuesto, puede solicitar adjuntar condiciones especiales para transacciones especiales.

El abogado del comprador o el contratista de transferencia de propiedad verificará cuidadosamente el contrato para evitar factores que no sean propicios para la compra y el uso de la propiedad. Estos factores incluyen: restricciones de uso de la tierra, planes de alcantarillado, restricciones de escritura y garantías del vendedor.

Si espera que la parte móvil de la casa, como estufas, cortinas, alfombras, lámparas, etc., se venda con la casa, asegúrese de que esté incluida en el contrato.

Intercambio de contrato

Una vez que se completa la inspección de la casa y se aprueban formalmente los arreglos financieros, se puede cambiar el contrato. El contrato se realiza en dos copias, y el comprador y el vendedor firman un contrato. El vendedor mantiene el contrato firmado por el comprador y el comprador mantiene el contrato firmado por el vendedor. En general, el contrato de intercambio lo completan los abogados tanto del comprador como del vendedor, y algunos compradores y vendedores lo intercambian ellos mismos. Sin embargo, para evitar posibles disputas, es mejor que el abogado haga el trabajo.

Después de intercambiar el contrato, generalmente se requiere un depósito del 5-10% por adelantado. El depósito se puede pagar en una sola vez dentro de los 7 días, o se puede pagar en lotes, según lo que diga el contrato. Por supuesto, si compra una casa mediante una subasta, deberá pagar el depósito de inmediato.

Debe quedar claro que antes de intercambiar el contrato, ni el comprador ni el vendedor tienen ninguna restricción, y la negociación puede darse por terminada en cualquier momento. La situación es la misma en todas las provincias. Si el vendedor firma el contrato que usted firmó, se creará un contrato vinculante. Después de intercambiar el contrato, no significa que usted tenga la propiedad de la propiedad, pero si una de las partes rompe el contrato, puede llevar a acciones legales y posibles reclamos.

Período de enfriamiento/arrepentimiento

El período de reflexión significa que dentro de un cierto período de intercambio de contrato (Nueva Zelanda es de 5 días hábiles a partir de la fecha del contrato de intercambio) el comprador puede arrepentirse. Sin embargo, si se excede el período de enfriamiento y el comprador se arrepiente, el comprador perderá el 0,25% del precio de compra en el contrato como penalización.

El período de enfriamiento solo se aplica a las ventas de acuerdos privados, no a las ventas de propiedades en una subasta. La mayoría de los vendedores de casas nuevas generalmente no proporcionan un período de enfriamiento. En Australia Occidental, no hay período de enfriamiento para ninguna casa. Si la propiedad que compra incluye tanto una casa como un terreno, el período de enfriamiento puede ser diferente entre la casa y el terreno.

También vale la pena señalar que el vendedor tiene derecho a adjuntar un "Certificado de 66W" al contrato. Si se adjunta dicho documento, no hay período de reflexión. Por supuesto, como comprador, también tiene derecho a pedirle al abogado del vendedor que retire este documento, mientras mantiene el período de reflexión, depende de cómo negociaron las dos partes.

La función principal del período de enfriamiento es dar tiempo al comprador para obtener asesoramiento legal después del intercambio del contrato, confirmar los arreglos financieros e inspeccionar la casa. Una vez que se encuentra el problema, también puede arrepentirse (el comprador debe adjuntar una multa).

El período de enfriamiento evita la toma de decisiones inadecuada. Si el comprador no puede obtener los resultados de la inspección de la vivienda y la hipoteca financiera antes de firmar el contrato, puede asumir el riesgo. Durante el período de enfriamiento, el vendedor no puede aceptar ningún otro requisito de compra.

Zonificación del uso del suelo

El contratista de transferencia de propiedad o el asesor legal verificará los usos aprobados y las restricciones en el terreno en el que se encuentra la propiedad. Esto determina si el consejo municipal local o el departamento de servicios públicos pueden desarrollar áreas industriales o construir carreteras aquí.

Maneje la entrega y sea dueño de su propia casa

El cierre significa la finalización de la transacción completa. A partir de ese momento, esta propiedad se puede llamar su "hogar".

Antes de que el contrato finalmente se intercambie

Muchos contratos requieren que la entrega se complete dentro de las 4-6 semanas posteriores al contrato de intercambio. Durante este período, el abogado del comprador consultará al gobierno municipal local, a los departamentos gubernamentales relevantes y al departamento de asuntos del agua de manera más exhaustiva sobre todos los asuntos relevantes.

Su abogado también comprenderá completamente los diversos honorarios e impuestos que paga cuando se le transfiere la propiedad.

Debe asegurarse de que todos los documentos y contratos estén sellados. El impuesto de timbre del préstamo y el impuesto de timbre de la casa también deben pagarse claramente, y el contrato se enviará al vendedor para su firma y luego se le devolverá al momento de la entrega.

Su institución de crédito preparará todos los documentos de préstamo para usted. Antes de firmar, pídale a su abogado que le explique los términos del contrato uno por uno, asegurándose de que lo haya entendido completamente.

A medida que se acerca la fecha de entrega, se enviará un estado de entrega al vendedor. Esta declaración incluye el saldo adeudado después de ajustar los impuestos y las tarifas. El vendedor informará a su representante legal cómo se retirarán los cheques de pago.

Vale la pena mencionar que en los últimos años, la venta de propiedades incompletas se ha puesto de moda, pero la entrega de propiedades incompletas es diferente de la de las casas prefabricadas. La propiedad incompleta generalmente se entrega dentro de las 2 semanas posteriores a la finalización de la casa y el registro de la escritura. Por lo tanto, al firmar un contrato, el comprador debe prestar especial atención a si el desarrollador ha establecido la fecha límite para la finalización del contrato.

Impuesto de timbre

En Nueva Zelanda, Victoria, Australia Occidental y Australia del Sur, el impuesto de timbre (reventa de viviendas existentes) debe pagarse dentro de los 3 meses posteriores al intercambio del contrato, es decir, después de la firma del contrato, debe pagarse antes de la entrega, de lo contrario se enfrentará a un castigo. Si compra una propiedad incompleta, puede pagarla dentro de los 15 meses o antes de la entrega.

El impuesto de timbre incluye el impuesto de timbre en la compra y el impuesto de timbre en la hipoteca. En Nueva Zelanda, si un comprador de vivienda por primera vez compra una propiedad de menos de 550,000 yuanes para ocuparse por cuenta propia, está exento de pagar impuestos de timbre. (Política de octubre de 2012 al 1 de enero de 2016, visite el sitio web oficial de OSR para confirmar la última política)

Entrega formal

Una vez que todo esté listo, su abogado generalmente organizará la fecha y el lugar de entrega, y se asegurará de que la propiedad esté asegurada. En esta etapa, significa que el derecho de propiedad de la casa se transfiere y el saldo adeudado se paga por completo.

Si paga el precio de compra en una suma global sin un préstamo, todos los documentos de transferencia y certificados de título serán entregados a usted o su abogado o su contratista de entrega. De lo contrario, todos estos documentos y certificados de título serán entregados a su prestamista.

Si el vendedor paga las tarifas municipales y de agua por adelantado, puede pedirle que compense. Una vez que se completa la entrega, el vendedor debe desalojar la casa por completo, lo que significa que después de las 12 del mediodía del día de entrega, no debería haber más personas viviendo en la casa. Es necesario que el comprador compruebe finalmente si la casa y los dispositivos conectados (como se especifica en el contrato) están dañados.

Si hay un retraso en la entrega, es decir, la entrega no puede completarse el mismo día o dentro de los 3 días, la parte que causó el retraso puede estar obligada a pagar una compensación de intereses de acuerdo con la situación real.

Comprar una casa es un gran acuerdo financiero en la vida, y habrá mucha presión sobre la fortaleza mental y física. Trate de encontrar un abogado y un contratista de entrega que puedan llevarse bien con usted para ayudarlo. Recuerde que todos los abogados con licencia y contratistas de entrega tienen un seguro de compensación, lo que significa que pueden ser demandados por compensación si pierden debido a su negligencia o negligencia.

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