Comprar una casa en Australia versus comprar una casa en China
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Concepto diferente de los derechos de propiedad
Los derechos de propiedad incluyen propiedad, derechos de posesión, derechos de control, derechos de uso, derechos de ingresos y derechos de disposición.
El derecho de propiedad de vivienda se refiere a la propiedad de la casa por parte del dueño de la propiedad y el derecho a usar la tierra ocupada por la casa. Las casas son un conjunto inseparable de bienes raíces y tierras. Cuando los derechos de propiedad, como las transferencias, ocurren en casas, las casas y la tierra deben integrarse. Es imposible separar casas y tierras para su eliminación.
Los bienes inmuebles nacionales incluyen solo 70 años de derechos de uso, y no incluyen la propiedad (ver la Ley de Administración de Tierras, es decir, la tierra puede ser requisada en países donde los derechos de uso de la tierra aún no han expirado).
En Australia, las ventas de viviendas y terrenos se manejan por separado. Cuando compra una casa, firma un contrato. Se firma el contrato del paquete de tierra y casa. Primero se firma el contrato de transferencia de tierra, y luego se firma el contrato de venta de la casa con el desarrollador. Si el comprador tiene más requisitos, también puede comprar el terreno primero, encontrar un diseñador y luego presentarlo al gobierno para su aprobación. Si compra un apartamento, también tiene la propiedad de la tierra, llamada tierra conjunta, que se comparte con otros, lo que puede ahorrarle muchos problemas y el impuesto anual sobre la tierra.
Los derechos de propiedad determinan el mecanismo de préstamo del banco y la estrategia de pago al comprar una casa, que se discutirá más adelante.
Diferente potencial de valor agregado
El rápido crecimiento de la economía de China ha impulsado el rápido crecimiento del mercado inmobiliario. Innumerables personas corrieron hacia la prosperidad por bienes raíces o simplemente revender casas y se hicieron ricos.
Escuché de mis amigos que el crecimiento del precio de la vivienda de Shanghai se duplicó en tres meses, cuando fue más exagerado. ¿Quién hace que los bienes raíces sean quienes primero compran para ganar dinero después?
En Australia, la tendencia de los precios de la vivienda es bastante estable, con una tasa de crecimiento anual del 7% al 10%, que se duplica en unos 7-10 años. ¿No familiar? He escuchado a innumerables personas decirme esto, lo creas o no, lo dudaré. Adhiriéndome al principio de cuestionar todo, encontré estos datos en ASB, la Oficina Australiana de Estadísticas.
Solo se puede decir que desde la década de 1990, en el contexto de la relajación económica mundial, el crecimiento ha sido relativamente rápido, y la tasa de crecimiento de la tendencia anterior es ligeramente más alta que el IPC. La duplicación de 7 años mencionada aquí es en realidad una duplicación del precio medio.
Desde la década de 1990, en el contexto de la relajación económica mundial, el crecimiento ha sido particularmente rápido. Esto se debe principalmente a la cultura blanca, y los extranjeros prefieren alquilar una casa en lugar de comprarla. Casi el 30% de los residentes australianos alquilan una casa. Sin embargo, el aumento continuo de inmigrantes en las últimas décadas ha traído mucha demanda de vivienda a Australia, y también ha traído el concepto de comprar una casa y establecer una casa. El crecimiento demográfico anual del 2.1% ha estimulado en gran medida la demanda interna y la economía. Entre estos inmigrantes, los chinos han contribuido más.
Aunque la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en Australia no es tan buena como la de China, este es exactamente el desempeño de los mercados maduros. Precisamente por la prevalencia de la cultura del alquiler, la industria de bienes raíces de Australia también es más saludable que otros países, y los riesgos son relativamente pequeños.
Diferencias de riesgo
Tasa de vacantes
La tasa de vacantes se refiere a la proporción del área de casas vacantes con respecto al área total de casas en un momento determinado. Es uno de los estándares para medir la salud de la industria de bienes raíces de un país. De acuerdo con la práctica internacional común, la tasa de vacantes de viviendas comerciales está entre 5% y 10% como área razonable, y el equilibrio de la oferta y la demanda de viviendas comerciales es propicio para el desarrollo saludable de la economía nacional; la tasa de vacantes entre 10% y 20% es una zona de peligro vacante. Medidas para aumentar las ventas de viviendas comerciales para garantizar el desarrollo normal del mercado inmobiliario y el funcionamiento normal de la economía nacional; la tasa de vacantes de más del 20% es una grave acumulación de viviendas comerciales.
La tasa de vacantes está entre el 10% y el 20%, que es la zona de peligro vacante. En Shanghai, es del 60,2%. Beijing no tiene miedo de calcular por área. Es el número de casas vacías / total de habitaciones. ( Referencia de datos ) Según las estadísticas oficiales, se necesitan al menos 42 años para que las casas vacías en todo el país se digieran. En otras palabras, de acuerdo con el sistema económico normal, dentro de 42 años, incluso si los precios de la vivienda no cayeron, no había razón para seguir aumentando. Tomemos como ejemplo Sydney, la ciudad más grande de Australia: ¿cuál es la tasa de vacantes? 1.6% —1.8% flotante.
Como se mencionó anteriormente, el 30% de los australianos alquila una casa. Por lo tanto, comprar una casa en Australia no se preocupará por alquilar. Debido a que solo una o dos de las cien casas están desocupadas, puede ser un caso extremadamente remoto.
Para los estudiantes internacionales, la mayoría de las personas han tenido la experiencia de alquilar una casa. No es raro que decenas de personas hagan fila para tomar una casa. Más gente y menos habitaciones, menos oferta que demanda, esta es la situación real en las ciudades y pueblos de Australia.
ROI (retorno de la inversión)
En resumen, la tasa de rendimiento de la renta es la renta anual dividida por el precio de la vivienda. La encuesta muestra que en Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y otras cuatro ciudades de primer nivel, el retorno promedio de la inversión de las casas comunes es inferior al 3.5%. Entre ellos, el retorno de la inversión de Beijing es menor, excepto por la singularidad de la región norte, la mayoría de las otras regiones están por debajo del 2.5%. Beijing no está solo, y la tasa general de devolución de alquileres en Shanghái es solo del 2% al 3%.
En marcado contraste con esto, se encuentra la tasa de rendimiento del alquiler de las propiedades australianas. La tasa de rendimiento del alquiler de las propiedades de Sydney se mantiene en torno al 5,3%. Debido a la expansión explosiva de la población en el centro de Brisbane, la tasa de retorno puede alcanzar el 6% -6,5%. Melbourne mantiene alrededor del 7% de la ciudad. Si en un área minera o militar como Gladston, Townsville, donde hay muchas personas y pocos edificios, ¡la tasa de rendimiento de la renta será inimaginable del 11% al 13%!
Posición del gobierno
Subvención del gobierno
Como se mencionó anteriormente, excluyendo los subsidios del gobierno y los ingresos por reembolso de impuestos, el ROI ya es del 5.2%, que es básicamente el mismo que la tasa de interés del préstamo de vivienda (aproximadamente 5.5%). Por lo tanto, en Australia, alquilar una casa es mejor que comprar una. Sin embargo, los australianos adoran la libertad y el consumo temprano. Incluso las mujeres de 70 años que tienen pensiones gubernamentales y trabajan cada semana solo para vivir en la playa de hombres. ¡Esta es la imagen! El gobierno está preocupado: "Le ruego, compre una casa, le daré dinero, una gran suma a la vez, ¡y un reembolso cada año! Compré una casa y estoy bien. Puedo cepillar los datos, puedo reducir La carga del cuidado de la vejez es que puedes obtener una suma de dinero, ¡no es tu impuesto a la herencia! ¡Cómpralo, cómpralo, deja que los chinos lo compren si no lo compras! "
No es una exageración. En Nueva Gales del Sur, los compradores de vivienda por primera vez que compren casas nuevas o propiedades residenciales por debajo de 650,000 (precio promedio de la vivienda) recibirán un subsidio de A $ 15,000, que se reducirá a A $ 10,000 desde el 1 de enero de 2016. En Queensland, los compradores de vivienda por primera vez pueden solicitar subsidios gubernamentales de 15,000 dólares australianos a partir del 12 de septiembre de 2012, pero el precio total de la vivienda no puede exceder AUD 750,000, y debe ser nuevo o incompleto. Si el precio total de la vivienda es inferior a A $ 400,000, no se aplica el impuesto de timbre. El Gobierno victoriano ha implementado un nuevo subsidio para compradores de vivienda por primera vez a partir del 1 de julio de 2013, con un monto de subsidio de 10,000 dólares australianos; además, la tasa preferencial del impuesto de timbre se ha incrementado al 40%.
Australia es el único país que implementa engranajes negativos.
Mucha gente lo llama deducción fiscal negativa. Como su nombre indica, lo negativo es positivo. No solo deducciones fiscales, sino también compensación fiscal. Por supuesto, hay propósitos de inversión en locales. Con el fin de alentar la inversión inmobiliaria, la oficina de impuestos de ATO trata el alquiler de casas personales como una pequeña empresa que genera ingresos acumulables. Como todos sabemos, existe un principio de contabilidad llamado contabilidad de acumulación, el nombre chino es "sistema de rendición de cuentas": se refiere a la adquisición real de derechos en efectivo o al pago de efectivo como el signo de la responsabilidad de confirmar los ingresos y gastos actuales y reclamos Y la deuda, es decir, los ingresos se reconocen como ingresos en efectivo y futuros ingresos en efectivo, la ocurrencia de reclamos; los gastos se reconocen como gastos en efectivo y gastos en efectivo futuros, la ocurrencia de deuda. En términos simples: la depreciación se incluye en el cálculo de las cuentas, parece que ha perdido dinero, pero en realidad no ha perdido dinero, porque nadie vende su depreciación al vender una casa.
A medida que aumenta el ingreso, mayor es la tasa impositiva, la inversión inmobiliaria tiene un mejor efecto de evasión fiscal para las personas de altos ingresos. Por ejemplo, si el salario anual alcanza los A $ 200,000, el reembolso anual de impuestos sobre la propiedad será de $ 8,100. Su esposa trabajaba en una empresa de contabilidad, a menudo ayudaba a empresas o individuos con reembolsos de impuestos, y descubrió que para aquellas personas de altos ingresos como médicos y abogados, debe haber varios conjuntos de bienes inmuebles utilizados para deducir impuestos. Por lo tanto, el impuesto pagado por los trabajadores de altos ingresos suele ser más bajo que el de las personas con salarios bajos, incluso sin pagar impuestos. Esto también prueba la ley de la sociedad capitalista de que los pobres se están haciendo más ricos y los ricos se están haciendo más ricos.
Por lo general, los compradores de alto nivel de contadores, abogados y médicos pueden obtener productos ProPack en bancos a través de corredores de alto nivel cuando sus ingresos alcanzan un cierto nivel, y pueden lograr un 90% de LVR sin pagar un seguro de LMI. Al mismo tiempo, el monto del préstamo se puede utilizar en la medida máxima para deducciones fiscales negativas.
El gobierno australiano espera que "uno mismo" compre una casa.
Pero en este país que persigue la llamada "democracia y equidad", las personas sin relaciones públicas no pueden ser tratadas de manera diferente, por lo que instituciones como FIRB (Junta de Revisión de Inversión Extranjera) nacieron para limitar la cantidad de personas que no son nacionales que compran para cada Proyecto límite. En general, no puede exceder el 50%, y una solicitud debe presentarse a Firb a través de un abogado. El gobierno aprobará FIRB 100% para compras nuevas o no planificadas, para que pueda comprar con confianza. Incluso si la visa expira y usted regresa al país, puede mantener la casa a su disposición (vacante, alquilada o revendida).
Préstamos para casas en Australia vs en China
Dificultad de préstamo (hipoteca)
En Australia, es mucho menos difícil para los inversores inmobiliarios solicitar préstamos de los bancos. Incluso los estudiantes internacionales pueden solicitar préstamos, aunque los estudiantes internacionales tienen poco o ningún ingreso, pueden usar a sus padres como garantes y usar los ingresos del garante para garantizar su préstamo. Sin embargo, se limita a la compra de nuevas viviendas. En la actualidad, existen muchas restricciones para los préstamos de vivienda de segunda mano. Para más detalles, puede leer aquí " Visas de estudiantes extranjeros si compra vivienda de segunda mano en Australia " Después de la orientación profesional del corredor, generalmente puede solicitar el 80% del préstamo. Estas pautas profesionales incluyen Cancelar su tarjeta de crédito para reducir el grado de incumplimiento de crédito. No se requieren garantías adicionales, la casa en sí es su garantía. ¡Esto es suficiente para demostrar que la industria bancaria tiene suficiente confianza en el mercado inmobiliario australiano! Imagínese si tiene problemas con su capacidad de pago o se declara en quiebra, el banco solo necesita recuperar esta propiedad y ofertar por ella al precio del momento. El banco capitalista no asumirá demasiado riesgo. El banco se atreve a hacerlo solo puede decir que su precio de mercado después de la recuperación es definitivamente más alto que el precio que pagó al prestar (la tasa de interés del préstamo es solo un punto porcentual más alta que la tasa de interés de depósito), Es hacer dinero comerciando! Ya sabes, un promedio de diez propiedades en Sydney son retiradas por el banco y subastadas cada semana … La declaración sobre la burbuja inmobiliaria es contraproducente.
Además, los datos e indicadores económicos recientes indican que, de hecho, hay pocas burbujas inmobiliarias en Australia. Australia es el único país desarrollado que aún mantiene las calificaciones soberanas AAA de S&P, Fitch y Moody's. Especialmente en esta era de intensificación de la deuda europea y las crisis de la deuda estadounidense, el déficit presupuestario de Australia en el año fiscal 2011-12 representó aproximadamente el 3% del PIB. El dólar australiano incluso tiene algunas funciones de cobertura. Incluso la crisis económica de diez años no ha tenido un impacto visible en el mercado inmobiliario australiano, porque el mercado inmobiliario ocupa el papel de equilibrar el desarrollo de la economía australiana. Siempre que haya incertidumbre sobre la economía mundial, el gobierno australiano tomará una serie de medidas para alentar el mercado inmobiliario y estimular la demanda interna. Estas políticas incluyen recortes de tasas de interés y subsidios de políticas.
Pago inicial (depósito)
Los préstamos hipotecarios desempeñan un papel de apalancamiento financiero en la inversión. Como dice el refrán, los préstamos pequeños se usan ampliamente y se gastan cuatro o dos libras. Obtenga mayores ingresos por inversiones con insumos más pequeños. Especialmente en Australia, donde los intereses de alquiler y préstamo son fijos, el pago inicial es, por supuesto, cuanto menor sea, mejor. El pago inicial para comprar una propiedad australiana es solo del 10%, y otro 10% se entrega a la entrega, generalmente un pago inicial del 20% y un préstamo del 80%. Por otro lado, en 2005, el Consejo de Estado ordenó que el pago inicial para préstamos de vivienda personal se elevara al 30%, y el pago inicial para préstamos de segunda vivienda no debería ser inferior al 50%. Si la segunda casa comprada se usa para fines de inversión y se alquila, entonces el valor de la inversión se ha perdido en teoría. Porque "padre pobre padre rico" dijo: "Es una inversión irracional e incorrecta esperar simplemente que el valor agregado de la casa obtenga ingresos".
Los padres de estudiantes internacionales que tienen un poco de comprensión del mercado inmobiliario australiano han comenzado a jugar con el ábaco "alojamiento por vivienda". De hecho, tomando como ejemplo el precio medio de la casa de Sydney de este año de 600,000 para dos habitaciones, el depósito para comprar propiedades incompletas es solo del 5% -10%, o 30,000-60,000 dólares australianos. Un estudiante internacional tiene menos de un año de matrícula + gastos de subsistencia. Dos años después, el edificio está terminado. Basado en una tasa de crecimiento anual del 7%, la casa ha crecido a 684,000. Con el subsidio de AUD 5,000 para los inversores, la ganancia probablemente será de dos años de matrícula. Más tarde, si la casa se usa para autoemplearse, se pagará un préstamo similar al alquiler y se obtendrá una casa. Si esta habitación se usa para alquilar para compensar el préstamo y encuentra un año con altos precios de la vivienda, obtendrá una gran ganancia de capital. Si vive solo, alquile la habitación principal de esta habitación y viva en una habitación pequeña usted solo. Aumente los alquileres para los inquilinos cada año (los préstamos no aumentarán con los precios de la vivienda), no solo ahorrando su alquiler, sino también obteniendo una ganancia de capital al vender una vivienda. Por supuesto, en un país tan profesional, debemos encontrar un corredor profesional para ayudar a obtener el préstamo, abogados profesionales para salvaguardar los máximos derechos e intereses, y la contabilidad profesional ayudará a evitar los impuestos.
Pago solo de intereses
¡Los bancos australianos permiten que los compradores de viviendas paguen solo intereses sobre préstamos pero no capital! Por lo general, son los primeros 5 años o un máximo de 15 años, después de lo cual puede extenderse por un período más largo a través de la transferencia del préstamo o la solicitud de extensión. ¿Por qué solo puedo pagar intereses? Vea la pregunta sobre los derechos de propiedad más arriba, el derecho a usar una casa en el país es de 70 años, por lo que, por supuesto, debe pagar el dinero dentro del período de uso de la casa, de lo contrario, no es equivalente a inútil. Y las casas australianas son propiedad privada, es decir, para siempre, indefinidamente, ¡luego paguen cuando quieran pagar!
Primero, dado que comprar bienes raíces es una inversión, entonces maximizar nuestras ventajas y minimizar los riesgos son nuestras demandas. Los inversores tienen preferencias de riesgo y aversiones al riesgo, y tienen diversos grados de confianza en los proyectos de inversión. Si no está seguro, invierta menos y guarde el exceso de dinero en su bolsillo. Si tiene confianza, es mejor usar el dinero de pago para comprar algunas propiedades más en otras regiones, lo que maximiza los beneficios y extiende los riesgos. En segundo lugar, pagar solo intereses también puede maximizar la pérdida anual de libros y reembolsar la mayor cantidad de impuestos posible. Por el contrario, después del pago, ¿qué pasa si los ingresos por alquiler exceden la depreciación? ¡No solo no se pueden reembolsar impuestos, sino también impuestos debido a las ganancias de inversión!
También puede solicitar una cuenta de compensación del banco, depositar el dinero de la casa y el banco lo retirará automáticamente cada mes. Sin intereses, porque los intereses de depósitos y los intereses de préstamos están compensados. La ventaja es que la cuenta de compensación es su propia cuenta, que se puede retirar en cualquier momento, siempre y cuando el monto original se deposite antes de fin de mes, no habrá intereses de préstamos.
Refinanciamiento
Cuando los precios de la vivienda han aumentado, por ejemplo, 600,000 viviendas han aumentado a 700,000, entonces el aumento de 100,000 se puede utilizar para solicitar la refinanciación bancaria. Tome este 100,000 "invisible" como pago inicial para la segunda casa y compre la segunda casa "gratis". Por analogía, puede solicitar refinanciamiento al banco cada pocos años, y embarcarse fácilmente en el camino correcto de la inversión y la gestión del patrimonio. Esta es la historia de la versión occidental de las gallinas que ponen huevos y los huevos se convierten en gallinas. En los países desarrollados, la posibilidad de hacerse rico de la noche a la mañana es muy baja, y las grandes cantidades de riqueza a menudo se acumulan lentamente a través de los esfuerzos de generaciones. Dominando la filosofía de inversión correcta, todos pueden vivir bien.
Diferentes sistemas comerciales
La historia de Australia no es larga, pero el sistema es muy riguroso, la mayoría de ellos siguen la tradición británica. Esto se refleja en varios campos, incluido el mercado inmobiliario. Por ejemplo, el sistema de terceros. El vendedor vendedor y el cliente comprador no se encontrarán, y todo el proceso de compra y venta se completará a través de una agencia externa. Con la cooperación de los abogados tanto de compradores como de vendedores, el intermediario intercambiará contratos para ambas partes. Por supuesto, una serie de tareas tediosas como contactar abogados e invitar a corredores para que ayuden con los préstamos también se pueden confiar a intermediarios. Incluso, debido a que el intermediario tiene un gran poder de negociación (compradores colectivos, equivalente a la compra grupal), a veces puede luchar por los intereses de los compradores para los desarrolladores.
Cuando se trata de intermediarios, los chinos a menudo escuchan el cambio de los tigres. Esto se debe al comportamiento no regulado y poco ético de los intermediarios nacionales y la falta de mecanismos legales efectivos para la supervisión. En Australia, la situación es bastante diferente. Si desea ingresar al mercado inmobiliario, incluso si solo hace el trabajo de mantener la llave para abrir la puerta y mostrar la casa, necesita una certificación de calificación profesional (Licencia de registro de bienes raíces).
Con la promoción de puestos, los derechos se hacen más grandes, y se requiere la aceptación obligatoria de la reeducación de los cursos relacionados para obtener varios certificados. La introducción de la Licencia es principalmente para entrenar el conocimiento profesional de ética y derecho. El curso dura una semana, más el examen hasta que Fair Trading emita la licencia. Lleva un total de dos a tres meses. El costo de la capacitación formal es de aproximadamente 700 dólares australianos. Habrá muchos estudios de caso en la clase. Es probable que sea peligroso hacer esta línea. Puede ser procesado en cualquier momento, y cualquier oración que diga puede usarse como testimonio. Las palabras exageradas no pueden decir cosas que no entienden. Algunas palabras no están permitidas. La divulgación es muy importante. Por ejemplo, hay personas muertas en la casa, se bloqueará la alcantarilla y se debe construir una casa para bloquear la luz. Hay que decirlo. De lo contrario, el intermediario es la única persona responsable. Después de ingresar a la empresa, el intermediario a menudo tiene un período de capacitación de tres meses a medio año, porque las personas modernas tienen requisitos cada vez mayores para los intermediarios.
El proceso de compra de una casa en Australia también es diferente al de China. Los proyectos inmobiliarios australianos generalmente se venden después de la aprobación DA (aprobación del desarrollo). Los desarrolladores construyen y venden, y cuanto más vendan, más caros serán. Entonces, si desea comprar una casa nueva a un precio razonable, a menudo ve el modelo de construcción, el dibujo de simulación, el plano de planta y el sitio de construcción … primero pague una cierta cantidad de depósito y luego pague el 10% del pago de la casa (el 10% del anticipo se depositará directamente) Nadie tiene derecho a acceder a la cuenta bancaria del fideicomiso de abogados, lo que evita en gran medida el riesgo para los compradores de viviendas, y pagar el 10% después de la finalización de la construcción, para que pueda ver cómo se ve realmente su casa. Según el procedimiento anterior, es mejor comprar una propiedad en la etapa inicial del proyecto que en un período posterior. Debido a que hay más opciones de pisos y apartamentos, el desarrollador también dará algunas buenas políticas preferenciales. Por supuesto, la premisa es elegir un desarrollador de confianza.