Consejos basicos para invertir o comprar bienes raices

Los bienes raíces han producido a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que la propiedad es una buena inversión. Sin embargo, como con cualquier inversión, es mejor estar bien versado antes de sumergirse en cientos de miles de dólares. Ármate con la siguiente información antes de comenzar una nueva carrera como magnate de bienes raíces o lo que debes saber antes de invertir en los bienes raíces.

Asegúrate de que sea para ti

¿Sabes cómo manejar una caja de herramientas? ¿Cómo estás en la reparación de paneles de yeso o desatascar un inodoro? Claro, usted podría llamar a alguien para que lo haga por usted, pero eso afectará sus ganancias.
Los dueños de propiedades que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero. Si no es el tipo de persona a mano y no tiene mucho dinero en efectivo, ser un propietario puede no ser lo adecuado para usted .

Por supuesto, eso cambia a medida que agrega más propiedades a su cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, posee propiedades en la costa este mientras vive en la costa oeste. Como alguien que dice que no es para nada práctico, lo hace funcionar. ¿Cómo? "Formé un equipo sólido de limpiadores, operarios y contratistas", dice Pereira. Esto no se recomienda para nuevos inversionistas, pero a medida que aprende a invertir en bienes raíces, no tiene que seguir siendo local.

Pagar la deuda primero

Los inversionistas inteligentes pueden tener deuda como parte de su cartera de inversiones, pero la persona promedio debería evitarla. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas impagas o hijos que pronto asistirán a la universidad, la compra de una propiedad de alquiler puede no ser la decisión correcta. Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave, diciendo: "No es necesario pagar una deuda si su retorno de sus bienes raíces es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que necesitas hacer. Sin embargo, no se ponga en una posición en la que no tenga efectivo para hacer pagos de su deuda. Siempre tener un margen de seguridad ".

Obtener el pago inicial

Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago inicial mayor que las propiedades ocupadas por el propietario, por lo que tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que haya puesto en la casa en la que vive actualmente no va a funcionar para una propiedad de inversión. Necesitará al menos el 20 por ciento, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler.

Cuidado con las tasas de interés más altas

El costo de pedir dinero prestado puede ser relativamente barato en este momento, pero la tasa de interés de una propiedad de inversión será más alta que las tasas de interés hipotecarias tradicionales. Recuerde, necesita un pago de hipoteca bajo que no afecte sus ganancias mensuales de manera demasiado significativa.

Calcule sus márgenes

Las firmas de Wall Street que compran propiedades en dificultades buscan rendimientos de entre el 5 y el 7 por ciento, debido a que tienen que pagarle al personal. Los individuos deben establecer una meta del 10 por ciento. Calcule los costos de mantenimiento al 1 por ciento del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen seguros, posibles honorarios de asociación de propietarios, impuestos a la propiedad y gastos mensuales tales como control de plagas y jardinería. Y luego está el seguro del propietario .

No compre un fijador superior

Es tentador buscar la casa que se puede obtener en una ganga y buscar una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que realice trabajos de calidad a bajo costo, o que tenga experiencia en mejoras de viviendas a gran escala, es probable que pague demasiado para renovar. En su lugar, busque comprar una casa cuyo precio sea inferior al del mercado y que solo necesite reparaciones menores.

Matt Holmes, fundador / CEO de Holmes Real Estate Group , dice que el mejor tipo de vivienda para comprar es aquella en la que puede agregar un dormitorio de inmediato o en un futuro cercano. “Agregar una habitación no solo aumenta el valor de reventa sino que a menudo se paga solo en el primer mes si alquila la propiedad por habitación. Además, agregar un dormitorio cuesta aproximadamente el 10% de una remodelación de la cocina, y se puede argumentar que en muchos mercados también tiene un impacto más significativo en el valor de reventa ”, dice Holmes.

Calcular gastos de funcionamiento

Los gastos operativos en su nueva propiedad estarán entre el 35 y el 80 por ciento de sus ingresos operativos brutos  . Si cobra $ 1,500 en alquiler y sus gastos ascienden a $ 600 por mes, usted está en 40 por ciento. Para un cálculo aún más fácil, use la regla del 50 por ciento. Si el alquiler que cobra es de $ 2,000 por mes, espere pagar $ 1,000 en gastos totales.

Determine su devolución

Por cada dólar que invierte, ¿cuál es el rendimiento de ese dólar? Las acciones pueden ofrecer un rendimiento de efectivo sobre efectivo de 7.5 por ciento , mientras que los bonos pueden pagar 4.5 por ciento. Un retorno del 6 por ciento en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente dado que ese número debería aumentar con el tiempo.

Obtener una casa de bajo costo

Cuanto más costosa sea la casa, más altos serán sus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de $ 150,000.

Encuentra la ubicación correcta

Al elegir una propiedad rentable de alquiler , busque impuestos de propiedad bajos, un distrito escolar decente, un vecindario con bajos índices de criminalidad y un área con un mercado laboral en crecimiento y muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines.

Riesgo vs. recompensa

Cada decisión financiera se trata de sopesar las recompensas, determinar el beneficio frente al riesgo potencial. ¿Tiene sentido para ti invertir en bienes raíces?

Recompensas:

Su ingreso es pasivo. Aparte de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero al tiempo que dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.
Su ingreso debe crecer. Usted no solo gana ingresos de alquiler; A medida que aumentan los valores inmobiliarios, su inversión aumenta de valor.
Usted puede poner bienes raíces en un IRA autodirigido.
Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos sujetos al impuesto de la Seguridad Social.
El interés que usted paga en un préstamo de propiedad de inversión es deducible de impuestos.
A falta de otra crisis, los valores inmobiliarios son más estables que el mercado de valores.
Los bienes raíces son un activo físico. Invertir en acciones o productos de Wall Street no es algo que pueda ver o tocar.

Riesgos:

A pesar de que los ingresos por alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser difíciles de tratar a menos que use una compañía de administración de propiedades.
Si su ingreso bruto ajustado es superior a $ 200,000 (soltero) o $ 250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), puede estar sujeto a un impuesto adicional del 3.8 por ciento sobre el ingreso neto de la inversión, incluido el ingreso por alquiler.
Los ingresos por alquiler pueden no cubrir el pago total de la hipoteca.
A diferencia de las acciones, no se pueden vender bienes raíces instantáneamente si los mercados se vuelven amargos.
A diferencia de las acciones, en la mayoría de los casos no puede vender una parte de sus bienes raíces. Es todo o nada.
Los costos de entrada y salida son altos.
Si no tienes un inquilino, tienes que pagar todos los gastos.

La línea de fondo

Mantenga sus expectativas realistas. Al igual que con cualquier inversión, una propiedad de alquiler no producirá un gran pago mensual por un tiempo y elegir la propiedad equivocada podría ser un error catastrófico. Considere trabajar con un socio experimentado en su primera propiedad o alquile su propia casa para poner a prueba sus habilidades de propietario.